Imóvel sem escritura: escritura e registro não são a mesma coisa

É muito comum ouvir de um cliente que o imóvel "tem escritura". Quando pedimos a certidão de matrícula, descobrimos que a escritura foi feita há trinta anos e nunca foi levada ao cartório de registro. Para a lei, esse imóvel continua no nome do antigo dono.

Escritura e registro: qual a diferença

A escritura é o documento feito no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda. O registro é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis, que lança essa venda na matrícula do imóvel.

O Código Civil, no artigo 1.245, é claro: a propriedade só passa de uma pessoa para outra com o registro. Daí vem o ditado conhecido no meio jurídico: quem não registra não é dono.

As situações mais comuns

• Escritura antiga nunca registrada. A venda foi formalizada, mas parou no meio do caminho.
• Contrato de gaveta. O imóvel foi comprado por contrato particular e a escritura nunca foi lavrada.
• Imóvel em nome de quem já faleceu. O dono que consta na matrícula morreu e o inventário não foi feito.
• Posse antiga sem documento. A família mora no imóvel há décadas, mas não tem nenhum papel que comprove a compra.

Os caminhos possíveis

Cada situação tem uma solução diferente. Quando existe escritura antiga, muitas vezes basta registrá-la, atendendo às exigências do cartório e aos impostos que estiverem pendentes. No contrato de gaveta, o ideal é fazer a escritura definitiva com o vendedor. Se ele não pode ou não quer assinar, existe a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser feita diretamente no cartório.

Quando não há documento de compra, mas existe posse longa e tranquila, o caminho costuma ser a usucapião, que pode ser judicial ou extrajudicial. E quando o dono registrado faleceu, a regularização passa pelo inventário.

O primeiro documento a pedir

Tudo começa pela certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região. Ela mostra em nome de quem o imóvel está, se existem ônus, como penhora ou hipoteca, e qual foi o último ato registrado. Sem ela, qualquer orientação é chute.

Imóvel irregular costuma travar venda, financiamento e herança. Resolver enquanto as pessoas envolvidas ainda estão por perto é sempre mais simples do que resolver anos depois.